Sale and Leaseback

Als uw bedrijf het eigen pand in eigendom heeft, kan een sale and leaseback van vastgoed een manier zijn om kapitaal vrij te maken en om dit bijvoorbeeld te gebruiken om het werkkapitaal te vergroten. Bij sale and leaseback verkoopt u het eigendom en huurt u tegelijkertijd het pand van degene die het van u koopt. Waar bij het vestigen van een hypotheek slechts voor een deel van de waarde een financiering kan worden gekregen, is het mogelijk om met een sale and leaseback de gehele waarde van het vastgoed te verzilveren.

Waarom sale and leaseback?

Naast het liquide maken van waarde dat vast zit in vastgoed, is er nog een aantal andere argumenten om een sale and leaseback te overwegen:

• Verbetering van de balans- als liquiditeitspositie;
• Het verbeteren van de verkoopbaarheid van de onderneming;
• Het optimaliseren van de verkoopopbrengst;
• Overdragen van risico’s, kosten en verantwoordelijkheden die samenhangen met eigendom, waaronder het onderhoud.

Succes door goede voorbereiding en een gedegen proces

Een succesvolle sale and leaseback vraagt om een goede voorbereiding en een goed proces. Het is belangrijk om het pand zo goed mogelijk klaar te maken op de verkoop. Hierbij moet u denken aan:

• Het opstellen van een concept huurovereenkomst die u aangaat met de koper, inclusief overzicht van servicekosten en eventueel een SLA. De condities hiervan moeten zowel in het belang zijn van uw bedrijfsvoering als interessant genoeg voor een koper om erin te investeren. Het is de kunst om hierin de optimale balans te vinden;
• Opstellen van een concept koopovereenkomst;
• Het uitvoeren van een (bouw-)technisch onderzoek. Hiermee kunt u potentiële kopers inzichtelijk maken wat ze precies kopen;
• Het uitvoeren van een juridisch onderzoek en in kaart brengen van alle relevante juridische documentatie. Denk hierbij aan kadastrale gegevens, eigendomsbewijzen, splitsingsaktes, vestiging van erfdienstbaarheden, erfpacht, vergunningen, etc.;
• Het in kaart brengen van fiscale aspecten zoals BTW en overdrachtsbelasting;
• Het uitvoeren van een bodemonderzoek om aan te tonen dat er geen bodemvervuiling is;
• Het uitvoeren van een asbestonderzoek om aan te tonen dat er geen asbestverontreiniging aanwezig is in het gebouw. Of als dit er wel is, in kaart brengen welke asbest er is en welke risico’s en of verplichtingen dat met zich meebrengt;
• Het uitvoeren van een legionella-onderzoek om uit te sluiten dat er problemen zijn met het waterleidingnet;
• Eventueel uitvoeren van een bouwhistorisch onderzoek (bij monumenten);
• Het in kaart brengen van zakelijke lasten, zoals lokale belastingen en heffingen;
• Verzamelen van garantiebewijzen, verzekeringspolissen, keuringsrapporten en certificaten;
• Verzamelen van bouwtekeningen/plattegronden en eventuele bestekken;
• Opstellen van een meetcertificaat;
• Opvragen van een Energie Prestatie Certificaat;
• Opvragen van een KLIC-melding;
• Opvragen van het bestemmingsplan;
• In kaart brengen van eventuele herontwikkelingsmogelijkheden;
• Vervaardigen van goede foto’s en het opstellen van een commerciële verkooptekst;

Wat er precies moet worden gedaan bij de voorbereiding is natuurlijk verschillend van geval tot geval. Hoe meer duidelijkheid kan worden aan een geïnteresseerde koper, hoe minder risico’s en hoe vlotter het verkoopproces kan verlopen. Indien uit het vooronderzoek gebreken naar voren komen op technisch of juridisch gebied, kan het soms raadzaam zijn om deze vooraf te verhelpen, zodat dit geen blokkade vormt voor de verkoop.

Bij een gebrekkige voorbereiding zal een potentiële koper meer onderzoek zelf moeten uitvoeren, met het risico dat er allerlei onvoorziene zaken aan het licht komen, met als gevolg dat negatief effect heeft tijdens de prijsonderhandeling en de doorlooptijd. Het gebrek aan goede informatie verhoogt ook het risico voor een koper – wat ook weer zijn weerslag heeft op de prijs.

Het verkoopproces

Het verkoopproces bestaat vervolgens uit 4 fasen:

Voorbereiding

1. In kaart brengen van bovenstaande zaken;
2. Het vullen van de dataroom;
3. In kaart brengen van potentiële kopers;

Marketing

1. Aanbieden van het pand aan geselecteerde kandidaat kopers op basis van beknopte informatie;
2. Verstrekken van aanvullende informatie in de dataroom na ondertekening van een geheimhoudingsverklaring;
3. Het begeleiden van bezichtigingen;
4. Opvragen van indicatieve biedingen;

Onderzoek door potentiële koper(s) (Due Diligence)

1. Voeren van onderhandelingen met één of enkele partijen;
2. Stellen en beantwoorden van vragen;
3. Begeleiden van bezichtigingen voor (technisch/milieukundig) onderzoek;

Afronding

1. Finale onderhandeling en ondertekening koop- en huurovereenkomst;
2. Begeleiden notarieel transport;
3. Stellen van zekerheden.

Wat wij voor u kunnen betekenen

Redept adviseert bedrijven bij het hele proces en zorgt voor een complete voorbereiding, de marketing en de daadwerkelijke onderhandeling. Omdat Redept alleen ‘gebruikers’ van vastgoed adviseert en nooit beleggers, voorkomen we het risico op een belangenconflict.

Bij de verkoop maken wij gebruik van Vendr.nl. Dat is een online platform waar op vertrouwelijke wijze informatie kan worden gedeeld en uw pand aan een groot bereik aan professionele kopers kan worden aangeboden. Dat kan zowel openbaar als “off-market”. In dat laatste geval is uw pand alleen zichtbaar voor zorgvuldig voorgeselecteerde beleggers.