Veruit de meeste huurovereenkomsten in Nederland worden gesloten op basis van de standaard ROZ-modelhuurovereenkomst. Daarbij is de verhuurder verantwoordelijk voor de belastingen, de verzekering en het groot onderhoud. Maar telkens vaker komen we de “triple net huurovereenkomst” tegen. In dit artikel leggen we uit wat triple net inhoudt en wat de voor- en nadelen zijn voor een huurder.
Zoals gezegd is dit het meest gebruikte model. De huurder betaalt huur, zorgt voor het klein en dagelijks onderhoud (denk hierbij aan een lekkende kraan en de piepende deur). De grote kosten, zoals verzekering, onroerendezaakbelasting en groot onderhoud, zijn voor de verhuurder. De huurder heeft er dus relatief weinig omkijken naar. In veel gevallen wordt zelfs het klein onderhoud door de verhuurder geregeld en worden deze verrekend via de servicekosten.
Bij de triple net huurovereenkomst betaalt de huurder niet alleen de huur, de belastingen en verzekeringen, maar óók alle onderhoudskosten. En met ‘alle’ bedoelen we ook écht álles: van het dak tot de fundering, van airco’s tot liften. Als het gebouw uit elkaar valt, moet de huurder het oplossen.
Triple net-huur komt wat vaker voor bij gebouwen die speciaal voor de huurder zijn ontwikkeld. Denk daarbij vooral aan distributiecentra, logistieke hubs en productiehallen. Of bij gebouwen die zijn verkocht via een sale-and-leasebackconstructie. De huurder die dus ook de voormalig eigenaar is, weet meestal vrij goed hoe het met het onderhoud is gesteld en geregeld en kan bepaalde risico’s dus beter overzien.
Dan is er ook nog de single net en de double net huurovereenkomst, maar daar hoor je in Nederland weinig over. Bij de single net huurovereenkomst betaalt de huurder naast de huur ook de eigenaarsbelastingen, zoals OZB en rioolheffing. Bij de double net huurovereenkomst komen ook de verzekeringskosten voor rekening van de huurder. In beide gevallen is de verhuurder is nog steeds verantwoordelijk voor het grotere onderhoud.
De Engelsen kennen daarnaast de nog de “full repairing and insuring lease”: De huurder betaalt dan de huur, alle onderhoud en de verzekering, én de zogenaamde business rates, oftewel onroerendezaakbelasting. Ten slotte kennen de Duitsers nog de Dach und Fach huurovereenkomst: De verhuurder betaalt het onderhoud van het dak en de constructie en de rest is voor rekening en risico van de huurder.
Omdat jij als huurder de risico’s overneemt, wordt de kale huurprijs vaak aantrekkelijker geprijsd. Maar je krijgt daar dus wel de kosten én risico’s voor terug van het groot onderhoud, de verzekeringen en de belastingen. Om te kunnen beoordelen of die lagere huurprijs de moeite waard is, zul je dus heel goed moeten inschatten welke extra kosten je dan nog allemaal kwijt bent.
Je bent zelf de baas over het gebouw. Je hoeft je dus niet meer te ergeren aan trage verhuurders en beheerders of matige onderhoudspartijen. Jij bepaalt wie, wat, wanneer, en hoe — mits je je natuurlijk aan de afgesproken kwaliteitsnormen houdt.
Kapotte dakbedekking, asbestverwijdering, instortende gevels — alles is jouw probleem én jouw kostenpost.
Sommige werkzaamheden van groot onderhoud kunnen net aan het einde van de huurperiode komen te liggen. Terwijl jij als huurder nog maar kort kan genieten van dat nieuwe dak, heeft de verhuurder hier nog jaren nadat de huurovereenkomst is beëindigd, profijt van.
Aan het einde van de huur heb je een grotere kans dat je het als huurder en verhuurder niet eens bent of het gehuurde op de juiste manier is opgeleverd. Of te wel of je als huurder wel je onderhoudsverplichting voldoende bent nagekomen. Een lange nasleep kan dan volgen, waarbij (onafhankelijke) deskundigen moeten worden betrokken om het af te wikkelen. Je hebt er dus nog een tijd zorgen aan terwijl je als huurder allang in de volgende pand zit. En zolang het pand niet naar wederzijds tevredenheid is opgeleverd ligt jouw kostbare bankgarantie ook nog steeds vast.
Termen als “casco” of “turnkey” zijn leuk, maar vaag. Wees specifiek. Maak gebruik van plattegronden, demarcatielijsten en technische specificaties of bestekken. Alles wat onder ‘het gehuurde’ valt, valt ook onder de onderhoudsverplichting. Laat daar dus geen onduidelijkheid over bestaan.
Voor je tekent, moet je het pand technisch doorlichten alsof je het gaat kopen. Doe een nulmeting (bijvoorbeeld met NEN 2767) en leg dit vast. Zo voorkom je dat je later opdraait voor gebreken die er al zaten. Als je dat nalaat, kan de ‘lagere’ huurprijs je later duur komen te staan.
Stel een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op en laat die jaarlijks bijwerken aan de hand van NEN 2767 inspecties. Dan kom je niet voor enorme verrassingen te staan en zo geef je je verhuurder ook het vertrouwen dat je de afspraken zorgvuldig nakomt.
Niet alleen de kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen zijn voor jou als huurder bij een triple net huurovereenkomst. Je mag het ook nog eens allemaal zelf gaan regelen. En daarvoor heb je wellicht niet de juiste expertise voor in huis. Bij het onderhoud van een bedrijfspand komt toch wel wat meer kijken dan het onderhoud van je eigen woning.
Als je als huurder al een triple net huurovereenkomst overweegt, dan is dat praktisch alleen mogelijk als je als huurder een heel gebouw huurt. Huur je met meerdere huurders een gebouw en wordt je gezamenlijk verantwoordelijk voor het groot onderhoud? Dat is vragen om ellende.
De verhuurder zal bij een triple net huur graag als begunstigde willen worden opgenomen in de polis van de opstalverzekering. Of dat hij zelf de verzekering afsluit en jij als huurder de premie betaalt. En dat terwijl jij als huurder de verplichting hebt om het gehuurde te herbouwen. Zorg dat jij als huurder ook begunstigde bent van de opstalverzekering, of dat je je eigen polis hebt mét goedkeuring van de verhuurder. Staat de verzekering op naam van de eigenaar? Zorg dan dat je als huurder een pandrecht hebt op eventuele uitkeringen.
Bij een standaard huurovereenkomst wordt meestal volstaan met een bankgarantie ter grootte van 3 maanden huur, servicekosten en btw. Maar als je als huurder meer verplichtingen hebt, dan zal een verhuurder een hogere bankgarantie of aanvullende zekerheden (zoals een onderhoudsreserve) willen. Een hogere bankgarantie betekent voor jou als huurder dat de bank een groter deel van het werkkapitaal van jouw onderneming vastlegt.
Naast dat een hogere zekerheid een aanslag kan doen op je werkkapitaal, maakt het je cashflow onvoorspelbaarder. Je betaalt weliswaar een lagere huur (als het goed is), maar de kosten van onderhoud kunnen van jaar tot jaar enorm fluctueren. Om verrassingen voor te blijven, is het dus verstandig om goed te budgetteren en boekhoudkundig voorzieningen te treffen.
Waar je bij een standaard huurovereenkomst als basis gebruik kan maken van een modelovereenkomst van de ROZ, is een triple net huurovereenkomst echt maatwerk. Je zult per geval heel goed moeten kijken naar alle aspecten die hierboven zijn genoemd en de hiermee gepaard gaande risico’s moeten afdekken.
Het mag duidelijk zijn dat de voordelen van een triple net huurovereenkomst vooral voor de verhuurder zijn: hij krijgt dan wel een lagere huurprijs, maar hij heeft ook een belangrijk deel van de kosten én het gedoe niet. Elk kwartaal komt de huur netto binnen en verder heeft hij er geen omkijken naar.
En de huurder? Mits je als huurder echt heel goed weet waar je aan begint en de kennis, kunde en capaciteit hebt om het goed te regelen, kan je het onderhoud uitvoeren op de manier en met de leveranciers die jij wilt. Dat kan handig zijn als je een heel bedrijfskritische operatie hebt, maar bezint eer ge eraan begint.
Neem contact op of plan een adviesgesprek in.
