De modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) vormen de standaard in de Nederlandse vastgoedpraktijk. Recent is het ROZ-model voor kantoorruimte herzien (2025), waarmee het model uit 2015 is vervangen. Hoewel dit nieuwe model diverse actualiseringen bevat, ver-dient het aanbeveling om de wijzigingen kritisch te beoordelen, met name vanuit het perspectief van de huurder.
Anders dan de naam doet vermoeden, is de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een vereniging van professionele partijen die eigenaarsbelangen vertegenwoordigen, vastgoed ontwikkelen en/of realiseren, bemiddelen bij de verhuur van vastgoed of professionele diensten leveren aan deze partijen. Als gevolg daarvan zijn de standaardmodellen dus uitsluitend opgesteld om het belang van verhuurders te dienen. Om tot een huurovereenkomst te komen die de belangen van zowel verhuurder als huurder dient, is het wenselijk dat in het belang van de huurder de nodige aanpassingen worden doorgevoerd.
De eerste opmerkelijke aanpassing is de bepaling over de jaarlijkse huurprijsaanpassing. Het nieuwe model biedt keuze uit drie methodes voor huurprijsaanpassing: Een vast percentage, indexatie op basis van verschillende CBS-indexen (CPI, DPI, PPI, of inputprijsindex nieuwbouwwoningen), of een maatwerkformule tussen partijen. We verwachten dat zowel huurders als verhuurders blijven vasthouden aan de CPI-indexering. Enerzijds omdat dat vertrouwd is en anderzijds omdat die vrij stabiel is. De DPI of PPI kunnen sterk fluctueren. Artikel 17 is uit de algemene bepalingen gehaald en naar de overeenkomst zelf gebracht, waardoor je expliciet afspraken moet maken over de indexeringsmethodiek.
Overigens zat niemand op deze aanpassing te wachten. Het is een gevolg van een aanwijzing van de Autoriteit Consument & Markt, die inhield dat het dwingend voorschrijven van een prijsaanpassingsmethodiek door een brancheorganisatie niet is toegestaan.
In het nieuwe model is een expliciete splitsing gemaakt tussen de vergoeding voor nutsvoorzieningen (art. 4.6, art. 5 en art. 17 AB) en de vergoeding voor servicekosten (art. 4.7, art. 6 en art. 18 AB). Voor beide kostenposten zijn afzonderlijke btw-regimes toegepast.
Dit is een gevolg van de gewijzigde wetgeving op het gebied van btw over servicekosten per 1 januari 2025 (Besluit van 12 december 2023, nr. 2023-26908). Tot eind 2024 waren servicekosten in principe altijd zelfstandige, btw-belaste prestaties. Vanaf 2025 hangt dat af van de vraag of er sprake is van een zelfstandige prestatie of van een bijkomende dienst, die onderdeel vormt van de huur.
Indien de service losstaat van de verhuur en de huurder in redelijkheid invloed heeft op de aard of omvang van de dienst, is er sprake van een zelfstandige prestatie waarop btw van toepassing is. Hierbij kan je denken aan levering van warmte en koude via een WKO-installatie (mits het individuele verbruik wordt gemeten en afzonderlijk gefactureerd), schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten (voor zover huurders individueel of gezamenlijk de dienstverlener kunnen kiezen en de kosten afzonderlijk op de factuur worden vermeld).
Wanneer de servicekosten onlosmakelijk verbonden zijn met de verhuur, dan volgt de btw-behandeling die van de huurprijs. Wordt er geopteerd voor met btw belaste verhuur? Dan zijn de servicekosten dat ook. Is de huur vrijgesteld, dan zijn de servicekosten dat eveneens.
Per servicepost zal je een indeling moeten maken:
a. Individueel verbruik (bijvoorbeeld nutsvoorzieningen met individuele meters) → zelfstandige, btw-belaste prestatie.
b. Keuzevrijheid in dienstverlener (bijvoorbeeld schoonmaak of beveiliging) → zelfstandige, btw-belaste prestatie.
c. Geen keuzevrijheid of meting → service volgt het btw-regime van de huur.
De algemene bepalingen van het ROZ-model voorzien nu in een regeling voor de situatie dat bij het vervallen van de btw-optie of het kwalificeren van leveringen als bijkomende prestatie, verhuurder de schade hiervan op huurder kan verhalen (art. 21.9 en 21.10 AB ROZ 2025).
Om te komen tot een huurovereenkomst die ook aan de belangen van de huurder tegemoet komt, is maatwerk nog steeds noodzakelijk. Onderdelen die niet standaard zijn opgenomen in het model van de ROZ, maar die wel aandacht vragen zijn bijvoorbeeld:
Neem contact op of plan een adviesgesprek in.
