In dit artikel zal ik uiteenzetten wat het convenant inhoudt, specifiek belicht vanuit het perspectief van de gebruikers van vastgoed. Veelal wordt gesteld dat het niet aan overheid of gebruikers is om de problemen te verhelpen die door ontwikkelaars en beleggers zijn veroorzaakt en daarmee dat het probleem door hen zelf zal moeten worden opgelost. Ook al lijkt dit op het eerste blik juist, ook de belangen van gebruikers zijn in het geding . Dus daarom is het ook van belang dat gebruikers vertegenwoordigd zijn in het convenant. Niet in de laatste plaats omdat zij (mede) de sleutel in hand hebben tot de oplossing van het probleem.

Het doel van het convenant is om te komen tot een goed functionerende kantorenmarkt: een markt die is toegesneden op de diversiteit aan gebruikersbehoeften op het gebied van kwantiteit, kwaliteit, locatie en functionaliteit. In een termijn van 10 jaar zouden diverse maatregelen moeten leiden tot een  markt die weer gezond is.

So what?

Dat is onder andere wat de NMA (Nederlandse Mededingingsautoriteit) moet hebben gedacht toen zij een stokje wilde steken voor deze ‘samenspanning’: laat de markt het maar oplossen door middel van vraag en aanbod. Huurders profiteren dan eens van het feit dat de aanbiedersmarkt is omgeslagen naar een vragersmarkt. Dat zou waar zijn, ware het niet dat een dergelijke onevenwichtige situatie de volgende consequenties met zich meebrengt:

  • Door de slechte marktsituatie is het beleggingsvastgoed uit de gratie geraakt van buitenlandse beleggers. Met name Duitse beleggers kochten veel nieuwbouw ten behoeve van hun open-end fondsen. Zij zijn even niet meer geïnteresseerd. Erger nog: veel fondsen zullen moeten liquideren. Veel panden in Duitse handen komen in de komende jaren op de markt, waarvan nog onduidelijk is wie geïnteresseerd is en wie het kan financieren. De vastgoedwaarden maken een substantiële neerwaartse ontwikkeling door.
  • Ook financiers zijn niet meer zo happig. Op financieringen rekenen ze hogere risico-opslagen door de veranderde marktomstandigheden. Veel beleggers voldoen niet meer aan de eisen van de bank: de waarde van het onderpand is minder waard dan de hoogte van de financiering. Banken knijpen een oogje dicht: aflossen alleen als het kan, als op z’n minst maar (een deel van) de rente wordt betaald. Vastgoedfinancieringen voor nieuwe klanten worden moeizaam verleend en sommige banken zijn simpelweg ‘gesloten’ voor nieuwe hypotheken. Banken houden hun hart vast voor elke klant die niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen: het gevolg is dat het vastgoed bij de bank op de balans terecht komt en 1 op 1 op het eigen vermogen drukt. Niet bepaald prettig nu de banken hogere kapitaalbuffers moeten aanhouden. Maar bovenal riskant als het aantal portefeuilles dat de banken gaat toevallen nog eens flink gaat toenemen.
  • De beleggers met hun huidige beleggingsvastgoed hebben zo hun eigen uitdaging: teruglopende huurinkomsten door leegstand en huurprijzen die maar blijven dalen. Een telkens groter deel van de huurstroom moet naar de bank en reserveringen voor groot onderhoud en herstel komen in het geding. Bij velen staat het water tot aan de lippen en het water blijft vooralsnog stijgen.
  • Dan de gebieden waar de leegstand maar blijft toenemen en een niveau van 50% of meer heeft bereikt. Deze gebieden zijn niet bepaald aantrekkelijk om je te vestigen als bedrijf. De voorzieningen in het gebied zullen afnemen, de leefbaarheid neemt af en de neerwaartse spiraal is niet meer tegen te houden.
  • Maar in een breder perspectief is er nog een aantal risico’s: zoals hiervoor geschetst zijn er risico’s voor de banken. Los dat dit een negatieve invloed kan hebben op hun financiële resultaten is het niet ondenkbaar dat door de enorme bedragen die met vastgoedfinancieringen gemoeid zijn de stabiliteit van die banken in het geding komt met alle nationale gevolgen van dien. Evenzo is er een risico voor pensioenfondsen die indirect een aanzienlijke exposure hebben naar vastgoed. Zo heeft een substantiële daling van de vastgoedwaarden weer gevolgen voor de dekkingsgraad bij de pensioenfondsen. Ten slotte is er in Nederland nog een groot aantal CV’s: private beleggingsvehikels die investeren in vastgoed met particulier geld dat had moeten aangroeien voor de oude dag. Het is nog onduidelijk wat tot op heden de impact is. Duidelijk is wel dat velen hun pensioenvoorziening op deze manier niet alleen niet hebben zien groeien, maar in veel gevallen volledig hebben zien verdampen.

En dan nu weer terug in de schoenen van de gebruiker van vastgoed. Als bovenstaande ontwikkeling niet kan worden gekeerd, heeft dat onherroepelijk tot gevolg dat:

  • Het financieren van vastgoed voor beleggers, maar ook voor eigenaar-gebruikers, duurder wordt en daarmee een kostprijs verhogend effect heeft. Los daarvan zal een groter deel met eigen vermogen moeten worden gefinancierd (als eis van de bank).
  • Er weinig (of geen) middelen beschikbaar zijn bij verhuurders om het vastgoed “up to date” te houden, regulier onderhoud veelal uitgesteld zal worden en noodzakelijke vervangingsinvesteringen problematisch worden. Met name als dit kapitaalsintensieve investeringen zijn, zoals het vervangen van ketels en installaties, wordt het interessant hoe dit wordt opgelost in de praktijk.
  • Gebruikers die hun pand in eigendom hebben, grote moeite zullen krijgen met het afstoten zodra het vastgoed niet meer doelmatig kan worden aangewend binnen het bedrijfsproces.
  • Sommige gebieden met hoge leegstand zullen een verlaten indruk hebben, verpauperen en al helemaal geen visitekaartje zijn voor de bedrijven die er nog zitten en een huurcontract hebben uit te dienen.
  • Maar ook zullen we gebouwen gaan zien waarvan delen wel en delen niet bewoond zullen zijn. Los nog van de uitstraling die dat met zich meebrengt en de financiële druk die dat bij eigenaars legt is er een ander probleem: gemeenschappelijke voorzieningen zoals receptiediensten, bedrijfsrestaurants en dergelijke kunnen niet meer rendabel worden geëxploiteerd of hebben tot gevolg dat de kosten door minders schouders gedragen moeten worden.

Enfin, als u als gebruiker en huurder van vastgoed wilt dat u uw organisatie kunt huisvesten met een redelijke mate van zekerheid dat als de ketel ermee ophoudt dat deze weer vervangen wordt, u uw medewerkers nog veilig over straat wil laten gaan, uw kantoor nog steeds een visitekaartje zal zijn waar u trots op kan zijn en de ‘leveringen en diensten’ op een goede dag niet worden ingeperkt, begrijpt u dat er ook een belang is voor de gebruiker.

En dan nu verder?

Het Convenant is zo ingericht dat de gewenste oplossing bereikt kan worden op een manier dat het haalbaar is voor alle partijen. Ofwel door kaders te stellen of door de prikkels weg te nemen of te nuanceren die gedrag bevorderen dat niet bijdraagt aan de doelstelling van het convenant. Zo zijn de volgende onderdelen te noemen:

  1. Overheid en markt gaan een gezamenlijke visie ontwikkelen en brengen daarbij onder andere in kaart wat de demografische ontwikkelingen en trends zijn en wat kwalitatieve en kwantitatieve vraag van de vastgoedgebruikers is. Dat moet leiden tot specifieke regionale en lokale doelstellingen en concrete uitwerkingsplannen voor gebieden. Daarbij worden 4 typologieën gehanteerd: Groeigebied, Balansgebied, Beperkingsgebied of Transformatiegebied. Dat betekent dat er keuzen gemaakt moeten worden en dat kan er toe leiden dat plannen op de tekentafel zullen worden geschrapt. Als er gedweild wordt, dan dus graag met de kraan dicht.
  2. Onderlinge afspraken moeten transparant worden vastgelegd. Dus financiële bijdragen om huurders te lokken (‘incentives’) zullen moeten worden vastgelegd in de huurovereenkomst zelf, zodanig dat voor alle belanghebbenden snappen op basis van welke verhoudingen een transactie tot stand is gekomen en niet alleen de halve waarheid onder ogen krijgen. Dat betekent dus ook een einde aan misleidende sideletters in de vastgoedbranche. Taxateurs kunnen zo een beter beeld vormen van de daadwerkelijke waarde en beleggers een beter beeld vormen van wat zij daadwerkelijk kopen.
  3. Verhuurders moeten zich gaan inspannen om kwaliteit in bestaande gebouwen en op de juiste plekken te verbeteren en in te zetten op verduurzaming. Nieuwbouw mag hoofdzakelijk in Groeigebieden – op voorwaarde dat het zeer duurzaam is en dat er voldoende flexibiliteit is om ook in de (nabije) toekomst aanpasbaar is aan wijzigende behoeften.
  4. Interessant is dat eigenaren nadrukkelijk ook worden aangezet om ook met omringende gebouweigenaren samen te werken: als er dan toch leegstand ontstaat, dan liever geclusterd dan gefragmenteerd. En voor de gebieden die moeten worden getransformeerd of grote gebouwen die lang leeg staan wordt van eigenaren verwacht dat zij hier proactief mee aan de slag gaan. Tegelijkertijd wordt terughoudendheid verwacht met investeringen die niet bijdragen aan het doel van het convenant. Van ontwikkelaars wordt verwacht dat zij de helft van hun activiteiten ontplooien in niet-Groeigebieden gericht op transformatie en sloop. Kantorenbouw in Beperkings- en Transformatiegebieden is ‘faux-pas’. ‘Gebouwde huurcontracten’ zijn evenmin acceptabel. Maar mocht een ontwikkelaar of belegger toch nog bouwen voor een gebruiker op een onwenselijke plek, zullen zij samen met een heel goed verhaal moeten komen waarom en waarom juist op zo’n plek. Ten slotte zal elke ontwikkelaar ook een visie moeten geven over het pand dat de nieuwe bewoner achterlaat.
  5. Financiers hebben zich eraan gecommitteerd om deze goede voornemens van eigenaren en ontwikkelaars ten aanzien van transformatie en verduurzaming te financieren. Tegelijkertijd zullen zij zich restrictief opstellen ten aanzien van onwenselijke ontwikkelingen.
  6. Het Rijk gaat zich inspannen om knelpunten weg te nemen en zal op diverse terreinen expertteams inzetten.
  7. Ten slotte de gebruikers: De organisaties CoreNet en FMN gaan gezamenlijk inventariseren wat hun achterban, die eindgebruiker, nu eigenlijk wil: qua duurzaamheid, flexibiliteit, ruimtegebruik, locatie, werkplekconcepten, faciliteiten, en dergelijke. Op basis van een onderzoek dat minimaal één keer in de twee jaar zal worden uitgevoerd kan ‘de markt’ doeltreffender omschakelen. Zo voorkomen we dat de verkeerde kantoren op de verkeerde plekken gebouwd gaan worden, maar ook dat we kunnen benoemen wat nou ‘verkeerde kantoren’ en ‘verkeerde plekken’ zijn. En dan hebben ook taxateurs en financiers een beter toetsingscriterium over wat nou ‘marktconform’ is. Nu wordt dat veelal aangegeven door de mensen die het eigenlijk zelf niet weten.
    Op de gebruikers zelf wordt een appèl gedaan om vooral te kijken naar de kansen en mogelijkheden van bestaand vastgoed en niet bij voorbaat te denken aan nieuwbouw. Verder wordt van huurders gevraagd om met regelmaat met verhuurder om tafel te gaan om ontwikkelingen en veranderende wensen te bespreken. Door dat tijdig te doen krijgen eigenaren een faire kans om de bestaande huisvesting aan te passen aan die eisen en wensen. Ook wordt huurders gevraagd om in hun afweging bij huisvestingskeuzes vooral te kijken naar de ‘total cost of occupancy’. Pas dan loont het voor verhuurders om duurzaamheidsinvesteringen te doen en kan er een win-win situatie ontstaan.

Voor alle partijen gaat het om grote – en vaak tegenstrijdige – belangen en zijn er bedragen mee gemoeid met heel veel nulletjes. Dat maakt het een enorme uitdaging om de doelstelling van het Convenant te halen. Temeer omdat de partijen die het Convenant hebben ondertekend hun achterban niet kunnen binden. De koepelorganisaties en het Rijk hebben hier allen een inspanningsverplichting. Niets uit het Convenant is afdwingbaar. Toch is het samenkomen van al deze verschillende partijen en het bereiken van overeenstemming over al deze uitgangspunten een historische mijlpaal. Het maakt het gemeenschappelijke belang duidelijk. Of dit het wint van het belang van de individuele partijen uit de achterban zal de tijd moeten leren. Tegelijkertijd kan ik me moeilijk voorstellen dat projecten die haaks staan op de geformuleerde uitgangspunten en eveneens samenwerking vragen van meerdere partijen van de diverse disciplines het daglicht zullen zien. Immers – elk van die partijen zal zich immers moreel moeten verantwoorden binnen zijn koepelorganisatie die het Convenant heeft ondertekend. Ook gebruikers van vastgoed zullen zich terdege moeten afvragen in welke mate het te verantwoorden is om te kiezen voor maatschappelijk onwenselijke ontwikkelingen. Inmiddels heeft een aantal grote kantoorgebruikers al mogen ondervinden hoe vervelend het kan zijn om hierop door de publieke opinie te worden veroordeeld. Een aantal anderen heeft wijselijk haar plannen dientengevolge aangepast.

In de afgelopen tijd is het Convenant in de media ten onrechte omschreven als een ‘papieren tijger’. Volgens Van Dale dus iets waarvan niets te duchten valt wegens gebrek aan daadkracht. Dat valt dus maar te bezien.

Sloopfonds

Ook onder de noemer ‘Sloopfonds’ is het Convenant vele malen aangehaald in de landelijke media. Uit de rondgang van het FD langs verschillende gemeenten blijkt dat een aantal niet wil meewerken aan een dergelijk fonds. Onder meer de Brabantse gemeenten Eindhoven, Breda, Tilburg, Den Bosch en Helmond keren zich volgens de krant tegen het convenant en het fonds. Van de G4 is alleen Amsterdam nog voorstander. Amsterdam (in de persoon van Maarten van Poelgeest) was zelf mede-grondlegger van het Convenant. Het is jammer dat die andere gemeenten zich weinig verdiept hebben in de maatschappelijk belangen en ook de eigen bijdrage aan de totstandkoming van de misère zijn vergeten.

Het sloopfonds is slechts en optioneel onderdeel van het Convenant en lijkt nu alles te overschaduwen. Geheel ten onrechte wordt door critici gesteld dat nu alleen gemeenten, huurders en projectontwikkelaars geld in dit fonds zouden stoppen om eigenaren van leegstaande kantoren te compenseren voor herbestemming of sloop. In de Kantorentop zijn tot op heden alleen de contouren verkend hoe een dergelijk sloopfonds er uit kan komen te zien. Vooraleerst gaat het alleen om de zeer nijpende gebieden waar een georganiseerde oplossing de enige uitweg lijkt. Hierover dienen alle partijen het dan eens te zijn. Vervolgens kan door middel van een heffing bij bestaande eigenaren een potje worden gecreëerd die het mogelijk maakt om gebouwen tegen bodemprijzen ‘uit de markt te nemen’. Een system waarbij de laagste aanbieder zijn pand kan inbrengen. En is het potje op, dan is de kans verkeken. Het is dus echt een ‘last resort’. Tegen de laagst mogelijke kosten is het dan mogelijk om per saldo voor een ieder tot behoud van waarde te blijven en gelijktijdig de onevenwichtigheid op te heffen.

Een van de bezwaren van de gemeenten tegen het sloopfonds is dat het de marktwerking verstoort. Dit stelt de Stadsregio Rotterdam in haar Regionaal Kantorenprogramma. Zij vindt dat het probleem van de kantorenleegstand door de markt moet worden opgelost. De stadsregio stelt vast dat 90 procent van de kantoren in handen is van beleggers, de marktwerking momenteel volop bezig is en de noodzakelijke afwaardering van kantoren op gang komt. Maar afwaardering betekent nog niet automatisch dat de leegstand oplost. Verder is de Stadsregio Rotterdam van mening dat ‘leegstaande kantoren alleen in zeer specifieke situaties tot een maatschappelijk probleem leiden’ en ziet de stadsregio geen reden voor overheidsingrijpen. Toch zou de stadsregio zich moeten afvragen of de leegstand en potentiële verpaupering bijdraagt aan het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en het creëren van werkgelegenheid. In een internationale concurrentiestrijd om bedrijven aan te trekken en te behouden moet een stad wel aantrekkelijk zijn. Investeren in state-of-the-art kantoorgebouwen blijft dus belangrijk. Net als leefbaarheid. Wellicht is een stedentrip naar Detroit voldoende om te zien wat de (onherstelbare) gevolgen zijn van het niet ingrijpen in een onevenwichtige vastgoedmarkt. Als vastgoed gebruiker – en wellicht nog meer dan als vastgoedaanbieder – is het te hopen dat ook gemeenten hun schouders eronder houden. Al is het maar in het gemeenschappelijk en maatschappelijk belang.

U gebruikt een verouderde browser van Internet Explorer die niet meer wordt ondersteund. Voor optimale prestaties raden wij u aan om een nieuwere browser te downloaden. Hiervoor verwijzen wij u door naar:

browsehappy.com sluiten