In vrijwel alle huurovereenkomsten is een bepaling opgenomen, waarin is bepaald dat jaarlijks de huurprijs mag worden aangepast met het prijsindexcijfer voor de gezingsconsumptie. Dat getal wordt vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Partijen kunnen in de huurovereenkomsten nadere afspraken maken in welke mate de indexering wordt toegepast.
In de meeste overeenkomsten staat dat de verhuurder elk jaar de huurprijs mag verhogen aan de hand van het door het CBS gepubliceerde prijsindexcijfer voor de gezinsconsumtie. De eerste indexering is meestal één jaar na de huuringangsdatum. Omdat de vaststelling pas iets later kan worden vastgesteld, wordt altijd gerekend met het indexcijfer dat vier maanden ligt voor de ingexeringdatum ten opzichte van het indexgetal dat daar weer 12 maanden voor ligt.
De verhuurder of de beheerder zal voorafgaand aan de periode dat het nieuwe bedrag van kracht wordt vaak een indexeringsbrief aan de huurder toesturen. Daarin staat beschreven hoe de nieuwe huurprijs is berekend. Omdat hier nog wel eens een foutje in kan sluipen, adviseren we altijd om de berekening goed te controleren door zélf een berekening te maken.
Om de nieuwe huurprijs te berekenen, heeft het CBS een heel handige gratis tool op haar website gezet. Heb je een ROZ-huurovereenkomst? Vul dan de velden als volgt in:
1. Reeks: Alle huishoudens
2. De huurprijs: de laatst geldende huurprijs zonder BTW
3. CPI nieuw: Bij Periode CPI nieuw de maand die vier maanden voor de effectieve datum van indexering ligt en bij Jaar CPI nieuw het huidige jaartal
4. CPI oud: Bij Periode CPI oud de maand die zestien maanden voor de effectieve datum van indexering ligt en bij Jaar CPI nieuw het jaartal van de laatste huurprijsaanpassing
Bij Redept onderhandelen we bij nieuwe huurovereenkomsten vaak dat de indexering maar tot een bepaald percentage per jaar mag worden toegepast. Of en in welke mate je deze cap kunt toepassen, hangt af van je onderhandelingspositie natuurlijk. Er zijn overigens verschillende manieren om de huuraanpassing te ‘cappen’. We adviseren je graag over de mogelijkheden.
In 2023 was er een extreme indexering door de berekeningswijze van het CBS, dat onder andere gebaseerd is op energieprijzen. Huurders die geen nadere afspraken hadden gemaakt in hun huurovereenkomst over matiging van de huurprijsindexering, zagen de huurprijs ineens explosief stijgen. De vraag of verhuurders de inflatie conform de systematiek van het ROZ-model, onverkort en ten alle tijd mogen doorbelasten aan hun huurders, is recent meerdere malen beantwoord door de rechtbanken.
De kantonrechter in Den Haag oordeelde in 2023 dat de indexatie op basis van de CPI zoals vastgesteld door het CBS een resultaat oplevert dat niet redelijk is. Basis voor deze beslissing is het feit dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. Volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, dienen partijen, in het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer te hanteren, met de mogelijkheid om daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. Het CBS stelt nu zelf dat deze berekeningsmethode, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Het CBS heeft de berekeningsmethode dan ook inmiddels aangepast met ingang van 1 juni 2023 .
Op 25 oktober 2023 oordeelde de rechter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden bij een indexcijfer boven 14,5% omdat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst dergelijke verhoging voorzien zouden hebben. De rechter oordeelde dat de overeenkomst een voorziening bevat voor extreme prijsstijgingen. Het inflatiecijfer is een gewogen gemiddelde van prijzen. Indien een product, in dit geval energie, duurder wordt is dit niet onaanvaardbaar. Daarenboven moeten ook de verhuurders hogere kosten dragen. Op 3 november 2023 oordeelde de kantonrechter in Rotterdam dan weer dat de door verhuurder gewenste huurprijsverhoging is gebaseerd op een berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief stegen, niet meer adequaat is. Het CBS heeft om die reden de methode ook aangepast. Het te hoge indexcijfer wordt weliswaar in 2024 gecorrigeerd waardoor vanaf dat moment het nadeel voor de desbetreffende huurders weer wordt opgeheven. Maar dat neemt niet weg dat over 2023 een veel hogere huurprijs is betaald dan wanneer de nieuwe methode zou zijn toegepast. Bovendien worden huurders als het ware dubbel belast, omdat zij zelf de hoge energiekosten moeten dragen en daarnaast de stijging van deze kosten ook nog eens doorberekend krijgen in de hogere huurprijs. De verhoging wordt hierbij dan ook als onaanvaardbaar beoordeeld.
Vastgoedjournaal Huurprijsverhoging bedrijfsruimte van 14,5 procent per 1 januari 2023 tóch onaanvaardbaar
Vastgoedjournaal Rechter bevestigt: Huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht
Het is duidelijk dat over de huurprijsverhoging van bedrijfsruimten voor 2023, op basis van de CPI zoals opgenomen in de algemene voorwaarden van het ROZ-model, het laatste woord nog niet gezegd is. Het is wachten op een uitspraak van een hoger rechtsorgaan om deze discussie tussen huurders en verhuurders te sluiten.
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft haar modelcontracten onder aanzegging van de Autoriteit Consument en Markt op dit punt aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken. Gebruikers kunnen nu naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract. Dat kan de bedrijfsvoering van beide partijen ten goede komen.
Standaard indexeringsbepaling ROZ
Huurprijswijziging (Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, versie 2015)
17.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
17.2 De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. Die laatst geldende huurprijs blijft ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast hoger is dan het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Als dan worden bij die huurprijswijziging de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde kalendermaanden gehanteerd.
17.3 Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.
17.4 Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.
Foto door Campaign Creators op Unsplash
Neem contact op of plan een adviesgesprek in.
