Veel huurders worden geconfronteerd met ongekend hoge huurprijsaanpassingen. Sommige huurders vragen zich daarom af "kan dat zomaar?". Na Corona, hoge energieprijzen en personeelskosten, komt een forse huurverhoging hard aan. Inmiddels heeft ook het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) heeft zich in de discussie gemengd door meerdere overleggen tussen verhuurders en ondernemers te coördineren, onder leiding van INretail, Koninklijke Horeca Nederland en MKB-Nederland. Helaas nog zonder resultaat.
Advocatenkantoor CMS schreef er een artikel over, dat je hier kunt raadplegen.
Als gevolg van de zeer stabiele inflatie in de afgelopen jaren, zijn de huurprijzen op basis van de indexatiemethode zoals opgenomen in de modelhuurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken slechts met enkele procenten geïndexeerd. Echter, de inflatie is momenteel historisch hoog door de verandering van het koopgedrag van consumenten na de coronapandemie, de krapte op de arbeidsmarkt en de sterk gestegen energieprijzen door de oorlog in Oekraïne. Dit heeft geleid tot huurprijsindexaties oplopen tot wel 14,3% (in oktober 2022). Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) blijft de inflatie dit komende jaar nog hoog, maar zal deze afzwakken door een daling van de energieprijzen, grondstoffen en gasprijzen.
In de standaard ROZ-huurovereenkomsten staat de bepaling dat de huurprijs jaarlijks mag worden aangepast in met het prijsindexcijfer voor de gezingsconsumptie. Als in de huurovereenkomst niet expliciet is opgenomen dat de huurprijsindexering is gemaximeerd¹, kan de verhuurder de volledige huurverhoging toepassen. Wil je zelf berekenen wat je huurprijsaanpassing wordt? Dan heeft het Centraal Bureau voor Statistiek hier een heel handige tool voor ontwikkeld.
¹ Redept heeft in bijna alle gevallen in de afgelopen 12 jaar met succes een cap op de huurprijsindexering opgenomen in de huurovereenkomsten die wij voor onze klanten hebben (her)onderhandeld. Hebben we jouw huurcontract onderhandeld en weet je niet zeker hoe het ookalweer zit? Neem contact met ons op of raadpleeg jouw huurovereenkomst in MyLeaseAdmin.
Het is nog afwachten of de hoge inflatie (en dus de hoge indexering) zal kwalificeren als een ‘onvoorziene omstandigheid‘, op grond waarvan de rechter de gevolgen van de huurovereenkomst (de hoge indexatie van de huurprijs) zou kunnen aanpassen. Enerzijds hebben partijen zich gecommitteerd aan een objectieve huurprijsindexatiemethode die met de inflatie (op basis van de maandprijsindexcijfers van het CBS) meebeweegt, waardoor de indexatie zowel hoog als laag kan uitvallen. Anderzijds wordt de huidige extreme indexatie veroorzaakt door een opeenstapeling van (onvoorziene) omstandigheden, die partijen bij het aangaan van de huurprijsindexatiemethode simpelweg niet hadden voorzien, waaronder de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne. Ook is het nog afwachten of de rechtspraak de doorwerking van de hoge indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zal kwalificeren. Over beide kwalificaties is tot nu toe in de rechtspraak nog geen duidelijkheid geschapen.
Verhuurders kunnen zich afvragen of het volledig doorvoeren van een indexering verstandig is. Het is uiteindelijk wel handig als je als verhuurder een huurder hebt die de huur ook kan betalen. Om een goede huurrelatie te onderhouden is het voor verhuurders verstandig om hierin reëel te zijn. De indexering van het ene jaar werkt ook door in de daaropvolgende jaren. Vier jaar achter elkaar een verhoging met 10% zorgt ervoor dat je al in het vijfde jaar bijna 50% meer huur betaalt dan in het begin van de huurovereenkomst. En dat houdt geen tred met de markthuurprijsontwikkeling. Voor een verhuurder betekent dat aan het einde van een periode een stevige heronderhandeling met een forste huurprijsval als gevolg (of het verlies van een huurder omdat het dan aantrekkelijker is om elders te huren). Wij gaan er van uit dat een gezonde relatie met oog voor elkaars belangen uiteindelijk leidt tot een langdurige relatie.
Heb je niet in je contract laten opnemen dat er een maximumpercentage is waarmee de huurprijs kan worden geïndexeerd? Een professioneel advies bij de onderhandeling had je vele tienduizenden euro’s (en vaak honderdduizenden euro’s) kunnen besparen. De waarde van een goed advies is niet beperkt tot een goede huurprijs, maar ook een goed huurcontract dat ook anticipeert op gebeurtenissen die je niet kunt voorzien. Wellicht een goed idee om contact met ons op te nemen als je wilt verhuizen of heronderhandelen…
Maar ook als het einde van de huurovereenkomst nog niet in zicht is, zijn er mogelijkheden. Het is altijd een overweging om de huurovereenkomst open te breken en nieuwe afspraken te maken met de verhuurder, waarbij alle condities van de huurovereenkomst onderdeel van de onderhandeling zijn: huurprijs, huurtermijn, hoeveelheid ruimte etcetera. Zolang beide partijen er voordeel uit halen is vanalles bespreekbaar. Bijvoorbeeld een lagere huur tegen een langere periode. Omdat we goed begijpen welke elementen van waarde zijn voor een huurder en voor een verhuurder kunnen we hier goed bij adviseren.
Neem contact op of plan een afspraak in.
