Het voordeel van opteren voor btw-belaste huur is dat de verhuurder dan de btw over de aankoop en onderhoud van het onroerend goed in aftrek kan brengen. Hiervoor kan alleen gekozen worden als de huurder een ondernemer is voor de btw en het onroerend goed voor minimaal 90% (en in bepaalde situaties 70%) gebruikt voor btw-belaste handelingen. Als een huurder geen btw kan verrekenen, is het gebruikelijk dat er een opslag wordt betaald, waardoor de verhuurder wordt gecompenseerd voor het financiële nadeel dat hij hierdoor ondervindt. Die opslag kan variëren van enkele procenten tot wel 35% van de huurprijs.

Op 14 december 2023 is door de minister van Financiën een nieuw btw besluit met betrekking tot vastgoed gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2025 volgt het btw-regime voor servicekosten het btw-regime van de verhuur van het onroerend goed als deze prestaties niet als zelfstandig kunnen worden aangemerkt. Dit heeft ook gevolgen voor bestaande huurovereenkomsten waarbij niet is geopteerd voor belaste huur.

Wat zijn zelfstandige en bijkomende prestaties?

Het is gebruikelijk dat bij de verhuur van van onroerend door of namens de verhuurder bepaalde zaken of diensten, zoals nutsvoorzieningen worden geleverd tegen een vergoeding (de servicekosten). De verhuurder kan alleen btw hierover rekenen als de levering van deze zaken en diensten zelfstandige prestaties vormen naast de verhuur of dat er sprake is van één samengestelde prestatie. Het uitgangspunt is dat elke prestatie als zelfstandig moet worden beschouwd. Er gelden echter twee uitzonderingen: Als een prestatie bijkomend is bij een hoofdprestatie of als de prestaties een ondeelbare economische prestatie vormen. Zelfstandige prestaties moeten afzonderlijk van de verhuur worden gekwalificeerd. Het is voor deze categorie dus niet van belang welk btw-regime op de verhuur van toepassing is. Bijkomende en ondeelbare prestaties vormen samen met de verhuur één prestatie en daardoor het btw-regime van de verhuur.

Het nieuwe toetsingskader in het btw vastgoedbesluit

Tot op heden werden de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen bij de verhuur van onroerend goed meestal als zelfstandige prestaties aangemerkt. Deze prestaties werden daarom met btw worden belast, ook als er niet voor btw-belaste verhuur werd geopteerd.

Het Europese Hof van Justitie heeft in 2015 bepaald dat de verhuur en de in dat kader verzorgde leveringen, diensten en nutsvoorzieningen alleen zelfstandige prestaties vormen als de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. Volgens het Hof is een belangrijke aanwijzing voor deze zelfstandigheid als er een individuele meter is geïnstalleerd met betrekking tot de nutsvoorzieningen. Een tweede aanwijzing is als de facturatie aan de hand van het daadwerkelijke gebruik en los van de huurprijs plaatsvindt. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat per geleverde dienst een aparte factuur moet worden verstrekt. Door dit nieuwe toetsingskader zullen veel prestaties die eerst als zelfstandig werden aangemerkt per 1 januari 2025 als bijkomend worden gekwalificeerd, waardoor voor de servicekosten hetzelfde btw-regime geldt als voor de huurpenningen.

Wat betekent dit voor de huurder?

In de meeste huurrelaties heb je als huurder geen zeggenschap over de invulling van de door verhuurder te verzorgen levering van zaken, diensten en nutsvoorzieningen. Het idee van servicekosten is juist dat de verhuurder deze zaken organiseert tegen een vergoeding. Al was het maar dat veel zaken praktisch onmogelijk zijn om zelf te organiseren in een verzamelgebouw. Bij veel bestaande huurovereenkomsten worden de servicekosten en de kosten voor de nutsvoorzieningen daarom al snel als bijkomende prestatie aangemerkt.

Dat betekent wanneer niet geopteerd wordt voor btw-belaste verhuur, de verhuurder vanaf 1 januari 2025 geen btw meer in rekening meer mag brengen over de servicekosten en de nutsvoorzieningen als deze worden aangemerkt als bijkomende prestaties. Ook kan de verhuurder de btw over de inkoop van de servicekosten niet meer in aftrek nemen. Het btw-regime van bijkomende prestaties volgt namelijk het btw-regime van de verhuur.

Het zal nog een aanzienlijke klus worden om vast te stellen wat het btw-nadeel van verhuurder is nu de btw over de servicekosten en de nutsvoorzieningen niet meer kan worden verrekend. Voor elk onderdeel van de leveringen moet worden bepaald welk gedeelte ten behoeve van de niet btw-plichtige huurder is ingekocht en het daarop niet verrekenbare deel btw over de inkoop. Financiëel zal het voor een huurder niet nadelig zijn. In de oude situatie zou de volledige 21% over de servicekosten en de nutsvoorzieningen als kosten moeten worden betaald. In het nieuwe geval zal de compensatie minder zijn dan 21%.

Advies nodig bij
aanhuur van uw bedrijfspand?

Neem contact op of plan een adviesgesprek in.

Neem contact op

U gebruikt een verouderde browser van Internet Explorer die niet meer wordt ondersteund. Voor optimale prestaties raden wij u aan om een nieuwere browser te downloaden. Hiervoor verwijzen wij u door naar:

browsehappy.com sluiten