Voor veel gebruikers van commercieel vastgoed lijkt de jaarlijkse WOZ-aanslag tegenwoordig meer op een complete verrassing dan een realistische weergave van de waarde van hun huisvesting. Redept onderzocht het huidige WOZ-stelsel en de bevindingen zijn opmerkelijk. Voor huurders en eigenaar-gebruikers van vastgoed bestaat daardoor evenwel een mogelijkheid om met succes de WOZ-aanslag substantieel te verlagen.
De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is op 1 januari 1995 in werking getreden en sinds 2007 moet bovendien een jaarlijkse herwaardering plaatsvinden. De doelstelling van deze wet is het komen tot een uniforme grondslag voor de belastingen die diverse overheden heffen. De pogingen hiertoe van gemeenten blijken verre van realistisch te zijn in verhouding tot de vastgoedmarkt anno 2015, althans voor zover het de categorie “niet-woningen” betreft.
Het basisbegrip voor het taxeren van onroerende zaken ten behoeve van de Wet WOZ wordt in artikel 17 bepaald. Voor niet-woningen dienen onroerende zaken gewaardeerd te worden op basis van het begrip Waarde in het economische verkeer, dat wil zeggen, de waarde die aan de onroerende zaak wordt toegekend, indien het volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Met andere woorden: leeg.
Onze ervaring leert dat gemeenten op dit punt de mist in gaan. Het verschil tussen de daadwerkelijke marktwaarde van een leeg kantoorgebouw en de uitkomsten van de gehanteerde waarderingssystematiek die door gemeenten wordt toegepast, is schrijnend. Helaas hebben gemeenten dat niet door. In een rechtszitting waar de WOZ-waarde ter discussie stond en Redept optrad als deskundige namens de huurder beweerde de betreffende gemeente dat door toepassing van een kapitalisatiefactor van 9 keer de huurwaarde voldoende rekening is gehouden met het verdisconteren van het leegstandsrisico. Dat terwijl deze gemeente een hardnekkige leegstand kent van meer dan 25%.
Deze bewering is te verklaren op basis van de Taxatiewijzer die elk jaar door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten wordt gepubliceerd. De taxatiewijzer beoogt een uniforme aanpak door alle gemeenten van de jaarlijkse WOZ-waarderingen, onder andere door het voorschrijven van standaard taxatiemethodieken en het voorzien in kengetallen. Op zich een prijzenswaardig doel, ware het niet dat de genoemde kengetallen louter theoretisch zijn en geen enkele relatie kent met de specifieke situaties.
Deel 24 van de Taxatiewijzer geeft aan hoe een kapfactor opgebouwd dient te worden: men begint met een basisrente die afgeleid is van de rendement op staatsleningen voor het betreffende jaar. Bovenop het basisrendement wordt een risico-opslag berekend – en hier gaat het mis. In de markt kennen wij namelijk inmiddels legio voorbeelden van kansloze en kansarme kantoorobjecten die van de hand worden gedaan tegen kapfactoren van tussen de 1 en 6 keer de huurwaarde. De VNG verkeert nog steeds in de veronderstelling dat de laagste kapfactor die toegepast kan worden op leegstaande kantoorgebouwen rond de 9 keer ligt. De vraag doet zich voor waar dit op is gebaseerd. Redept analyseerde de Taxatiewijzer en constateerde dat de auteurs hun risico-opslagen blijkbaar hebben afgeleid van de publicatie Nederland Compleet van vastgoedmakelaar DTZ. Hierin wordt een snapshot van het bruto aanvangsrendement (BAR) per regio weergegeven. Vervolgens wordt de mediaan genomen van de door DTZ opgegeven reeksen van BAR’s. Hierop wordt de basisrente in mindering gebracht en zo komt de VNG aan haar risico-opslag. Deze benadering snijdt natuurlijk geen hout om meerdere redenen, maar bovenal omdat het voorbij gaat aan het feit dat de DTZ deze BAR cijfers heeft afgeleid van beleggingstransacties. Met andere woorden: verkooptransacties van gebouwen die helemaal niet leeg zijn en waar een gezonde cashflow uit komt door verhuur. In de BAR zal ongetwijfeld een opslag voor eventueel toekomstige leegstand verwerkt. Waar geen rekening wordt gehouden is met de leegstandsfictie van de Wet WOZ. Met als gevolg dat WOZ-waarden soms substantieel hoger zijn dan de waarde in het economische verkeer conform artikel 17. In de praktijk wordt er door de gemeentelijke taxateurs slaafs gebruik gemaakt van deze kengetallen en de verwarring tussen beleggingstransacties en de leegstandsfictie is alom.
Volgens de Waarderingskamer mogen álle transacties waarvan na analyse vaststaat dat ze bruikbaar zijn worden gebruikt. Slechts transacties zonder transactieprijs en transacties met een transactieprijs van € 1 worden niet beschouwd als verkoop en behoeven dus niet geanalyseerd te worden. Het is daarbij niet noodzakelijk dat er bij de transactie van een object voldaan wordt aan alle ficties. Wel moeten volgens de Waarderingskamer de marktgegevens voor geconstateerde bijzonderheden worden aangepast, indien de bijzonderheden leiden tot een andere prijs dan die welke men met het toepassen van de ficties zou hebben verkregen. Elke professional in vastgoed zal beamen dat een pand mét huurcontract en langjarige huurinkomsten een totaal andere waarde vertegenwoordigt dan een leegstaand pand. Een correctie op de kapfactor is hiermee al snel onderbouwd.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde al eerder dat de gemeente de Taxatiewijzer niet klakkeloos mag toepassen: “Het Hof hecht eraan te vermelden dat de taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ vast te stellen. Indien toepassing van de taxatiewijzer zou leiden tot een andere waardevaststelling dan die waartoe zou worden gekomen indien het waardebegrip van artikel 17 van de Wet WOZ wordt gehanteerd, dient dit laatste waardebegrip te prevaleren.”
Voor de meeste gebruikers loont het niet de moeite om bezwaar te maken tegen de opgelegde WOZ-aanslag vanwege het beperkte voordeel dat het succesvol aanvechten van de verschuldigde OZB oplevert versus de kosten van een externe adviseur. Vaak wordt daarom (bewust of onbewust) berust in het betalen van een aanslag die gebaseerd is op de verkeerde beginselen.
Voor grotere gebruikers van kantoorruimten – en vooral voor eigenaar gebruikers – vertegenwoordigt de OZB een substantiële kostenpost waar het wél de moeite loont om de waardering zo laag mogelijk vast te laten stellen. Temeer omdat de WOZ-waarde voor meerdere heffingen als grondslag dient en alle heffingen jaarlijks terugkeren.
In haar nieuwsbrief van december 2014 merkt VNO-NCW op dat veel gemeenten hun begrotingsgat aan het vullen zijn ten koste van ondernemers via de Onroerende Zaak Belasting. VNO-NCW stelt dat vooral gemeenten die het financieel zwaar hebben hun tarieven in 2015 hebben verhoogd met meer dan de macronorm van 3 procent, met als uitschieter de gemeente Den Haag met een verhoging van 22 procent. Nog een reden om de aanslag goed onder de loep te houden!
Namens één van onze cliënten diende Redept een bezwaarschrift in. Aanleiding was een WOZ-waardering gebaseerd op de toepassing van de Taxatiewijzer met een veel te hoge kapfactor. Redept toonde aan dat en voldoende referentietransacties waren, waardoor de leegwaarde 75% lager bleek dan de door de gemeente getaxeerde waarde. Daarbij bleek de betreffende gemeente ook een neus te hebben voor het betrekken van volstrekt onvergelijkbare kantoorgebouwen. De rechter oordeelde vervolgens in het voordeel van de cliënt van Redept, waardoor een besparing van € 22.000 werd gerealiseerd, welk voordeel natuurlijk jaarlijks terugkeert.
Redept kan als deskundig adviseur bezwaar maken tegen onjuiste aanslagen. Op basis van onze kennis van de vastgoedmarkt en onze toegang tot uitgebreide data van de juiste referentietransacties zijn wij in staat om met een overtuigende onderbouwing de WOZ-aanslag succesvol aan te passen. Een onderbouwing, waarbij de heffingsambtenaar met zijn Taxatiewijzer het nakijken heeft.
