Hoeveel huurders hebben te maken met aanhoudende klachten over achterstallig onderhoud? Steeds meer huur-ders worden hiermee geconfronteerd in deze barre tijden voor de vastgoedmarkt. In principe biedt het huurrecht voldoende handvatten aan de zakelijke huurder om een falende verhuurder achter de broek aan te zitten. Echter in de praktijk blijkt het wetboek onvoldoende steun aan huurders te bieden.
Wie heeft het niet meegemaakt? Uw werknemers klagen steen en been over het klimaat binnen hun kantoor. Het is te koud of te warm of te benauwd of te droog. Ziekteverzuim gaat omhoog en u moet zelfs werknemers naar huis sturen, want het is niet meer uit te houden. De oplossing? Gelijk uw verhuurder of de beheerder bellen. Er wordt een mannetje langs gestuurd, hij draait aan een paar knoppen, geeft u de schuld ervan dat er met het systeem is gerommeld door onwetende medewerkers. Hij vertrekt weer nadat u zijn bonnetje heeft ondertekend, waardoor er nog een paar honderd euro op de servicekostenafrekening bij komt te staan. En de klachten blijken alles behalve opgelost te zijn.
In zulke situaties is ingebrekestelling vaak de weg die door lijdende huurders wordt gekozen. Het vertrouwen in de mens blijft buitengewoon hoog en u wilt toch een goede relatie met de verhuurder behouden. Echter een aantal verhuurders is niet (meer) in staat om aan hun verplichtingen te voldoen en zullen alles moeten aangrijpen om hun onderhoudsreserves niet aan te tasten met grote kapitale uitgaven. Er zijn situaties in onze praktijk bekend waar de (technisch) manager niet eens het pand bezoekt, laat staan dat deze een goede kennis heeft van de belevenissen binnen de muren van hun bezit. Het geduld van de huurder kan in de praktijk keihard in het nadeel van die huurder gaan werken – waarvan later meer.
Nadat informele pogingen geen oplossing hebben geboden bestaat er in de wet de mogelijkheid om de falende verhuurder in gebreke te stellen. Dit houdt in dat de verhuurder formeel wordt aangeschreven met de mededeling dat hij in gebreke wordt gesteld en een “redelijke” periode krijgt waarin het gebrek verholpen dient te worden. Huurder mag ook de huur opschorten in afwachting van de oplossing.
Hopelijk spoort vooral het opschorten van de huur de verhuur-der tot actie aan. Als dat niet werkt, wat zijn de vervolgstappen die beschikbaar zijn voor huurder? De wet schrijft voor dat de huurder zelf het gebrek mag verhelpen (na het afloop van de eerdergenoemde redelijke periode) en de daarmee gemoeide kosten vervolgens kan aftrekken van de huur. In theorie de ideale oplossing, maar in de praktijk niet altijd wenselijk. Stel, je huurt ruimte in een gebouw met een klimaatinstallatie uit het jaar nul die zijn levensduur allang voorbij is. Als huurder wil je niet beginnen aan een project van tienduizenden euro’s dat zich laat vergelijken met het schillen van een ui: Zodra de ketels zijn vervangen blijkt dat er asbest in de pakkingen zit. Zodra dat is weggehaald blijkt dat de regeltechniek ook niet meer van deze tijd is. Enzovoort. Naast de technische know-how die ervoor nodig is, moet er tevens management tijd eraan besteed worden. De kosten moeten effectief voorgeschoten worden en je loopt het risico dat je schade veroorzaakt aan het gehuurde die niets met het oorspronkelijke mankement te maken heeft. Als het ook nog een verzamelgebouw betreft met meerdere huurders, wordt het er niet makkelijker op.
Je wilt dus toch dat verhuurder zijn eigen zaken op orde stelt. Doet hij het niet, wat dan? De aanmaningen voor de opgeschorte huur blijven zich opstapelen, de verhuurder dreigt met een deurwaarder (met alle kosten van dien) en de productiviteit van je medewerkers holt achteruit. Wellicht wordt zelfs door eigen medewerkers de geloofwaardigheid van het management tegen het licht houden omdat de situatie nog steeds niet is opgelost.
In principe is de volgende stap de gang naar de rechter. De wet geeft de mogelijkheid om via rechtelijke tussenkomst de huur structureel naar beneden bij te stellen. Daar heb je als huurder niet zoveel aan; je betaalt er weliswaar minder voor maar je (gebrek aan) huurgenot is nog steeds onveranderd. Ontbinding? In ernstige gevallen kan je het aanvragen. Echter – en hier komt je geduld als een boemerang terug – de kans dat een rechter overgaat tot ontbinding is zeer gering. Zeker als de huurder zijn activiteiten in het gehuurde alsnog enkele maanden heeft kunnen voortzetten, ondanks het gebrek. Zo ernstig is het dan blijkbaar niet.
In de praktijk blijkt dat een gang naar de rechter nauwelijks wordt doorgezet. Zeker niet door midden- en kleinbedrijven voor wie de kosten van een advocaat niet te overzien zijn, althans niet in combinatie met de onzekerheid die het rechtelijke pad met zich meebrengt.
Dus de risico’s van het zelf verhelpen zijn voor een huurder te groot, evenals de kosten en risico’s van het juridisch traject. En dan? In de praktijk blijkt het opschorten van de huur toch het meest effectieve middel om de verhuurder tot actie aan te sporen. In het algemeen willen verhuurders ook niet de juridische weg bewandelen. De pijn in de portemonnee van de verhuurder laten voelen kan dus zeer effectief zijn. Let wel, er moet wel altijd geld opzij gezet worden. Het gaat immers om opschorting, niet het vervallen van de betalingsverplichting!
Maar het liefst wil je als huurder ervoor zorgen dat je niet in dit soort perikelen terecht komt. Het is dus duidelijk dat het huur-recht onvoldoende steun biedt aan huurders als een verhuur-der in gebreke blijkt te zijn voor wat betreft zijn onderhoudsverplichting. Maar wat kan je als huurder doen om te voorkomen dat je in een dergelijke lastige positie terecht komt?
Bij Redept merken wij dat huurders vóór het aangaan van een huurovereenkomst het vaak nalaten om enige vorm van technische inspectie uit te laten voeren. Pennywise pound foolish want een paar honderd euro hieraan besteedt, betaalt zich keer op keer terug. Wij adviseren onze klanten een bouw-technische inspectie te laten uitvoeren alvorens overeenstem-ming bereikt kan worden over de huurvoorwaarden. Niet alleen voorkomt dit het aangaan van een lange termijn verplichting waarbij het gebouw een hoofdpijn dossier blijkt te zijn. Het geeft Redept tevens essentiële informatie die wij in de huuronderhandelingen kunnen inbrengen. Ook door het vastleggen van prestatie-eisen in de huurovereenkomst kunnen wij de kans op het later ontstaan van gebreken enigszins beperken.
Ook in dit kader verdient het huidige ROZ model huurovereen-komst de nodige aandacht. Sinds het invoeren van het nieuwe huurrecht in 2003 – waar de definitie van gebrek in het voordeel van huurder werd verscherpt – omvat deze overeenkomst bewoording die de bedoeling van de wetgever onderuit haalt. Redept zet standaard in op diverse afwijking van op de standaard ROZ huurovereenkomst om de positie van huurder beter te waarborgen.
Gelukkig is het in de huidige markt niet meer zo dat verhuurders roepen: “stikken of slikken”. Een van de bijverschijnselen van de huidige malaise is dat goed geadviseerde huurders een vuist kunnen maken in huuronderhandelingen. Ze kunnen een veel redelijker positie ten opzichte van de verhuurder afdwingen dan in tijden van schaarste het geval was. Echter, wij merken nog steeds dat er door huurders – en adviseurs – veel aandacht besteed wordt aan de financiële aspecten van een transactie en dat het toekomstige gebruiksgenot onvoldoende aandacht krijgt. Redept pleit voor een meer holistische benadering van huuronderhandelingen waarin niet alleen de huurprijs en de incentives onderwerp van gesprek zijn, maar ook de fysieke en functionele gesteldheid van het gehuurde, zodat dat de huurder ook op de lange termijn zich verzekerd weet van het ‘ongestoorde huurgenot’.
