Met ingang van 1 oktober 2012 wordt het standaard BTW-tarief verhoogd van 19% naar 21%. Voor de meeste huurders van onroerend goed zal dit nadelige gevolgen hebben. Voor huurders die (voor minder dan 90%) geen BTW belaste prestaties verrichten, wordt het lijden veel groter. Het gaat dan vooral om (semi-)overheid, financiële dienstverleners en non-profit instellingen.
Allereerst zal de verhoging van de BTW zichtbaar worden in de inflatiecijfers. Dit zal vervolgens worden uitgedrukt in de CPI-index waarmee huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd. Deze indirecte gevolgen zullen voor het eerst merkbaar zijn bij huurindexeringen in het eerste kwartaal van 2013. Tenzij er destijds een aftopping van de indexering werd onderhandeld, is er hier niets aan te doen. Het is raadzaam om hier rekening mee te houden in de budgettering voor 2013. Voor huurders die aan het 90%-criteria voldoen, zijn er verder geen nadelige consequenties. Echter voor de niet-BTW-plichtige huurders is het nuttig om eerste de verschillende onderdelen te inventariseren waar BTW een rol speelt.
Een eigenaar zal doorgaans de BTW op de door hem gemaakte kosten bij nieuwbouw of belaste levering in vooraftrek nemen. De eigenaar moet dan wel voor een periode van 10 jaar vanaf ingebruikname BTW over de huurprijs in rekening brengen. Als voorwaarde geldt dat de huurder het gehuurde gebruikt voor werkzaamheden die voor 90% of meer BTW belast zijn. Als dat niet het geval is moet verhuurder de in vooraftrek genomen BTW alsnog aan de fiscus terugbetalen (of de nog niet vervallen termijnen van de herzieningsperiode van 10 jaar). Het is gebruikelijk dat verhuurder en huurder een compensatieregeling afspreken waardoor verhuurder de door hem opgelopen BTW-schade als opslag boven de huur terug mag vorderen in de vorm van een annuïteit.
Voor bestaande huurovereenkomsten is het niet relevant of de BTW 19% of 21% bedraagt. Wat er in de huurovereenkomst is afgesproken is bepalend. Voor nog te sluiten huurovereenkomsten wordt het te compenseren bedrag voor de huurder nadeliger. De verhuurder moet immers in plaats van 19% BTW nu 21% terugbetalen en dat zal verhuurder bij de huurder proberen te verhalen. Het effect bij nieuwbouw zal geleidelijk zijn intreden vinden wegens de tijd dat er met een bouwproces bemoeid is. Uitzondering hierop zijn situaties waar een gebouw na 1 oktober 2012 van eigenaar verandert door middel van een BTW-belaste levering. En echt ingewikkeld wordt het voor projecten die nu in aanbouw zijn: daar moet een splitsing gemaakt worden in de werkzaamheden die deels vóór 1 oktober en deels na 1 oktober worden uitgevoerd!
Naast de bovengenoemde situatie lijdt de verhuurder bij niet-belaste verhuur ook schade op de BTW die betaald is over de exploitatiekosten van de onroerende zaak. Denk aan groot onderhoud en dergelijk. Gebruikelijk is dat verhuurder en huurder van tevoren een compensatie als onderdeel van de huuronderhandelingen afspreken; vaak bedraagt dit tussen 2% en 5% van de huurprijs, afhankelijk van de leeftijd en onderhoudsgevoeligheid van het gebouw. Soms wordt gecompenseerd op basis van daadwerkelijke schade. Dit betekent echter een administratieve last voor beide partijen en wordt daardoor amper toegepast.
Voor huurders ontstaat nu dus een interessante situatie. De ROZ Huurovereenkomst Kantoorruimte regelt deze situatie in de Algemene Bepalingen en ook in de overeenkomst zelf. Artikel 19.3.a van de Algemene Bepalingen is duidelijk dat de door verhuurder geleden schade daadwerkelijk voor rekening huurder is.
Echter artikel 4.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat indien vanaf het begin partijen overeen komen, er geen sprake is van BTW belaste huur dan is het bepaalde in artikelen van de Algemene Bepalingen niet meer van toepassing. Artikel 4.2 bepaalt dat de huurder verantwoordelijk is voor de door verhuurder te lijden schade als gevolg van het niet opteren voor met BTW belaste huur. In artikel 4.8 wordt deze schade vervolgens gekwantificeerd. Impliciet kan in een dergelijk geval de huurder de positie innemen dat er bij een verhoging van de BTW geen verhoging van de vooraf afgesproken BTW-compensatie geaccepteerd hoeft te worden. Echter als de BTW-schade niet gekwantificeerd is, lijkt het voor de hand liggend dat de huurder vanaf 1 oktober extra BTW-compensatie moet betalen.
Artikel 4.7.2 van dezelfde huurovereenkomst gaat over wat er gebeurt als er gaandeweg de huurtermijn de optie voor met BTW belaste huur vervalt. In dit geval wordt een percentage vastgesteld van de te compenseren schade voor de BTW op de exploitatie en er wordt gerefereerd aan de relevante artikelen van de Algemene Bepalingen. In dit geval – die in de praktijk toch zelden voorkomt – lijkt het vooraf vastgestelde percentage leidend te zijn, en leidt dus niet zondermeer tot aanpassing van de overeengekomen compensatie. In sommige gevallen is verzuimd om in artikel 4.7.2 een percentage in te vullen of wordt het probleem vooruitgeschoven door “nader overeen te komen” erin te zetten. In dit geval is de kans groot dat de volledige compensatie op de volgende huur nota verschijnt.
Wat in de praktijk abusievelijk gebeurt, is dat een percentage wordt ingevuld dat zowel BTW-compensatie over de exploitatiekosten als de stichtingskosten omvat, terwijl dit artikel alleen over de exploitatiekosten gaat. De moeite waard dus uw huurovereenkomsten onder de loep te (laten) nemen.
In veel gevallen wordt er door verhuurders naast de huur een voorschot betaling voor additionele leveringen en diensten in rekening gebracht. Ongeacht de BTW-status van de huurder wordt hier de volledige BTW toegepast. Voor niet BTW-plichtige huurders komt er vanaf 1 oktober aanstaande een extra 2% erbij. Niets aan te doen. Wel een extra incentive om de servicekosten onder de loep te nemen en met verhuurder in gesprek te gaan.
Waar de wetgever ook niet aan heeft gedacht is de timing van de BTW verhoging, althans niet in relatie tot servicekosten afrekeningen. Verhuurders worden als gevolg hiervan geconfronteerd met een ingewikkelde berekening van de toe te passen BTW binnen het afrekeningsjaar 2012; werd een dienst vóór of na 1 oktober uitgevoerd en is het BTW percentage correct toegepast? Declaraties die betrekking hebben op diensten die gedurende het gehele jaar zijn uitgevoerd, zullen eveneens moeten worden gesplitst in afzonderlijke tarieven. Nogmaals voor (niet BTW-plichtige) huurders de moeite waard om heel goed de afrekening 2012 te bestuderen.
Parkeerplaatsen worden soms in een aparte overeenkomst gehuurd (de “stallingsovereenkomst”) waarbij het normale BTW percentage wordt berekend in plaats van een compensatie. Ook hier komt er voor niet BTW-plichtige huurders 2% bij en is hier niets aan te doen. Wat Redept vaker ziet, is dat zulke aparte overeenkomsten destijds bewust zijn overeengekomen om het effect van de BTW compensatie op de investering tussen de ‘opstal’ en de parkeergarage anders te verdelen ten nadeel van de fiscus. Als de huurovereenkomst de 10 jaar gepasseerd is, verdient het de aanbeveling om in overleg met verhuurder de stallingsovereenkomst te laten vervallen en de parkeerplaatsen weer op te nemen in de hoofdhuurovereenkomst. Hierdoor vervalt de volledige BTW over de parkeerplaatsen en kan de (lagere) compensatieregeling voor BTW over de exploitatiekosten worden toegepast voor het geheel.
Wat blijkt uit deze samenvatting is dat een verandering in de BTW, vooral voor niet BTW-plichtige huurders, een behoorlijk invloed heeft op de huisvestingkosten van de organisatie. Veel huurders zullen de komende tijd een brief van de verhuurder krijgen waarin gevraagd wordt om extra compensatie voor de voorgenomen BTW verhoging. Ten minste verdient een voorzichtige analyse van de huurovereenkomst de aanbeveling en onder geen beding moet een dergelijk verzoek van de verhuurder zomaar ingewilligd worden.
Ten slotte vragen wij aandacht voor het feit dat BTW-compensatie inmiddels als ‘automatisme’ in huurovereenkomsten wordt opgenomen. Nergens in de wet staat vast dat huurder de verhuurder hiervoor móét compenseren voor BTW-schade. De wet vermeldt alleen dat verhuurder onder bepaalde omstandigheden de BTW niet kan doorschuiven (en dus zelfstandig de schade lijdt). Daarom adviseren wij om dit aspect als onderdeel van de huuronderhandeling te beschouwen en niet zonder meer als vanzelfsprekend door verhuurders of de ROZ huurovereenkomst te laten opleggen.
